تحلیل بازار مسکن در سال ۱۴۰۴: رکود، جنگ و چشم‌انداز مبهم ۱۴۰۵

فروش زیر قیمت واحدهای مسکونی پس از شوک جنگ ۱۲ روزه

ابتدای سال ۱۴۰۴ بازار مسکن تحت تاثیر مذاکرات ایران و آمریکا در حالت انتظار و سکون قرار داشت. خریداران و فروشندگان با امید به توافق، معاملات خود را به تعویق انداخته بودند و بازار روندی کاملاً احتیاطی را در پیش گرفته بود. اما این آرامش بهاری دیری نپایید و در خردادماه از بین رفت.

با وقوع جنگ ۱۲ روزه و حملات رژیم صهیونیستی به ایران، روند معاملاتی بازار مسکن دچار اختلال شد. در بحبوحه این تنش، حجم فایل‌های فروش مسکن به شدت افزایش یافت و بسیاری از مالکان ترجیح دادند واحدهای خود را حتی زیر قیمت عرضه کنند.

تابستان گرم بازار مسکن با رشد ۲۰ تا ۵۰ درصدی قیمت‌ها

با آغاز آتش‌بس و کاهش تنش‌ها در تابستان، آرامش نسبی به بازار مسکن بازگشت. همزمان با فصل جابه‌جایی و نقل و انتقالات، بازار رفته‌رفته رونق گرفت و قیمت‌ها روندی تصاعدی پیدا کردند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در این بازه، اجاره‌بها نیز رشدی سلیقه‌ای و قابل توجه داشت؛ به طوری که متوسط رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ بین ۲۰ تا ۵۰ درصد برآورد می‌شد.

خواب زودهنگام بازار مسکن در پاییز و هجوم سرمایه به بازارهای موازی

با شروع فصل پاییز، زنگ خطر دوباره در بازار مسکن به صدا درآمد. رشد شدید قیمت‌ها و رکوردشکنی‌های پیاپی در بازارهای طلا، سکه، ارز و بورس، باعث شد سرمایه‌ها به جای بازار مسکن که نقدشوندگی پایین‌تر و نیاز به سرمایه بیشتری داشت، به سمت بازارهای موازی و نقدشونده‌تری هدایت شوند که سرمایه کمتری را نیز می‌طلبیدند.

زمستان پرتنش مسکن و تمایل خریداران به واحدهای کوچک‌متراژ

در اوایل زمستان و با نزدیک شدن به پایان سال، تقاضای فصلی باعث شد حجم معاملات به مرور افزایش پیدا کند. اما برخلاف انتظار، عرضه واحدها کم شد، تعداد فایل‌های فروش به شدت کاهش یافت و بازار تقریباً از فروشنده خالی شد.

روند صعودی معاملات در اواسط دی‌ماه با شروع اعتراضات و وقایع تلخ ۱۸ و ۱۹ دی و همچنین قطعی سراسری اینترنت مختل شد. به این ترتیب، نوعی بی‌اطمینانی و تردید در بازار مسکن شکل گرفت.

در نهایت نیز با شروع جنگ در هفته دوم اسفندماه و تداوم حملات آمریکا و رژیم صهیونیستی به ایران، سطوح قیمتی مسکن فریز و معاملات عملاً متوقف شد. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که خریداران و فروشندگان در میانه جنگ بلاتکلیف مانده و از انجام معامله منصرف شدند.

دو جنگ و دو رفتار متفاوت در بازار املاک

علی‌رغم تمام التهابات و ماجراهای سال ۱۴۰۴، واکنش بازار مسکن به دو جنگ متفاوت بود. پس از جنگ ۱۲ روزه، حجم فایل‌های فروش افزایش و قیمت مسکن ریزش کرد، اما به دلیل طولانی‌شدن جنگ اسفندماه و نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، تغییر محسوسی در تعداد فایل‌ها مشاهده نشد و قیمت‌ها نیز ثابت ماندند.

میراث رکود و بی‌ثباتی بازار مسکن برای سال ۱۴۰۵

آنچه بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ گذشت، روایتی از بلاتکلیفی و بی‌اطمینانی، تعلیق معاملات، خالی شدن بازار از فروشنده و فریز شدن قیمت‌ها در سایه جنگ بود. میراثی که بازار مسکن برای سال ۱۴۰۵ به جا گذاشت، رکود بود و تمامی پیش‌بینی و تحلیل‌ها را در ابهام فرو برد.

با توجه به چشم‌انداز نامعلوم از مدت‌زمان جنگ فعلی و تحولات اقتصادی پیش رو در سال نو، نمی‌توان افق مشخصی را برای بازار مسکن ترسیم کرد. با این حال، در صورتی که سایه جنگ از سر کشور برداشته شود، اقتصاد ثبات خود را بازیابد و پیروزی در این جنگ، دستاوردهای ملموس اقتصادی و سیاسی خود را نمایان کند، بازار مسکن نیز می‌تواند بار دیگر عرصه رونق و چرخش سرمایه باشد.