تحلیل بازار مسکن تهران در سال 1404: رکود در سایه ریسک جنگ و سناریوهای 1405

تحلیل قیمت‌ها و تورم در سال 1404

بر اساس شاخص مسکن، میانگین قیمت سالانه هر مترمربع آپارتمان در تهران در سال 1404 به 109 میلیون تومان رسید که نسبت به میانگین 88 میلیون و 500 هزار تومانی سال 1403، 23 درصد رشد اسمی را نشان می‌دهد. با این حال، با احتساب نرخ تورم عمومی 51 درصدی در سال 1404، مشخص می‌شود که قیمت واقعی مسکن در تهران 28 درصد کاهش یافته است. این افت قابل توجه، نشانه‌ای صریح از «سال بدون جهش» برای بازار مسکن در سال گذشته است. این در حالی است که در سال‌های 1397 تا 1399، قیمت واقعی مسکن به طور متوسط سالانه 37 درصد افزایش یافته بود. در آخرین ماه سال 1404، سطح قیمت واحدهای مسکونی در تهران به 140 میلیون تومان در هر مترمربع رسید.

چرا سال 1404 برای مسکن «سال بدون جهش» بود؟

مواجهه بخش مسکن و ساختمان با جنگ، آن هم دو بار در طول سال، مهم‌ترین دلیل عدم جهش قیمت آپارتمان در سال تورمی 1404 است. بررسی‌های بانک جهانی در سال 2019 نشان می‌دهد که ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از جنگ یا نااطمینانی‌های سیاسی، رکودی شدیدتر از چرخه‌های معمول در بازار مسکن ایجاد می‌کنند و ارزش صبر برای خرید و فروش ملک را افزایش می‌دهند. در تهران، هم در جریان جنگ 12 روزه و هم در هفته‌های ابتدایی جنگ اسفند، تعطیلی بسیاری از دستگاه‌های مرتبط با صدور مجوزهای حقوقی و ثبتی، امکان انجام معامله را حتی در صورت وجود تقاضا سلب کرد.

بروز جنگ، ریسک نگهداری ملک یا سرمایه‌گذاری جدید در آن را به دلیل احتمال خرابی یا ویرانی ساختمان افزایش می‌دهد و تمایل افراد به حفظ دارایی‌های مالی زودنقدشونده را بالا می‌برد. در چنین شرایطی، بازار مسکن از اولویت سرمایه‌گذاری خارج می‌شود و حتی تقاضای مصرفی نیز کاهش می‌یابد.

در سال 1404، بیشتر ماه‌ها تحت تأثیر «جنگ 12 روزه و دوره پساجنگ» و همچنین «جنگ اسفند» بود که به رکود معاملات و کاهش معدل قیمت‌ها منجر شد.

پنج فاز بازار مسکن در سال 1404

بازار مسکن در سال 1404 پنج فاز متمایز را تجربه کرد:

• احتیاط و انتظار (بهار): در فصل بهار، بازیگران بازار مسکن به دلیل مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا و ریسک بروز جنگ، در حالت «صبر و انتظار» قرار داشتند.
• شوک (خرداد تا پایان تابستان): جنگ 12 روزه در خرداد، بازار را به فاز «شوک» برد. توقف حداقل دو هفته‌ای معاملات و پیامدهای آن، خرید و فروش آپارتمان را تا پایان تابستان در این فاز نگه داشت. در شش ماه اول سال، میانگین قیمت مسکن تنها 2.7 درصد افزایش یافت که بسیار کمتر از سال‌های جهش قیمت بود.
• پساشوک (اوایل پاییز): از اوایل پاییز، فاز «پساشوک» آغاز شد و خرید و فروش به شکل خفیف شروع به رشد کرد.
• احیا (دی و بهمن): با شروع زمستان، ورود تقاضای خرید به بازار معاملات مسکن به شکل محسوس آغاز شد و فاز «احیا» شکل گرفت. ورود خریداران از بازارهای سکه و طلا به دلیل رشد سه رقمی قیمت این دارایی‌ها و تحلیل‌های مربوط به آینده آنها، باعث شد قیمت مسکن در بهمن ماه 15.6 درصد افزایش یابد که نشان‌دهنده تخلیه هیجان تقاضای انباشته بود.
• توقف (اسفند): در آخرین ماه سال، بازار معاملات مسکن مجدداً به سمت «توقف و رکود سنگین» چرخش کرد. سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در اسفند به 5 درصد رسید. از روز نهم اسفند تا پایان سال، عرضه فایل فروش آپارتمان به شدت کاهش یافت و قیمت‌های پیشنهادی روز به روز کاهشی شد. در 27 اسفند، شاخص مسکن به 115 میلیون تومان در هر مترمربع رسید.

چهار سناریو برای بازار مسکن 1405

در سال جدید نیز «ریسک جنگ» همچنان سایه خود را به شکل مسلط بر معادلات مسکن حفظ کرده است. بر اساس بررسی‌ها، چهار سناریو برای بازار مسکن در سال 1405 پیش‌بینی می‌شود:

1. پایان جنگ در هفته‌های آتی: در این صورت، الگویی مشابه جنگ 12 روزه تکرار خواهد شد و انجماد معاملاتی در تابستان به تدریج از بین می‌رود. احتمال رشد محسوس معاملات در فصل تابستان وجود دارد.
2. ادامه جنگ تا پایان سال با کاهش شدت حملات: در این حالت، معاملات ممکن است تحرکی نسبی در مقایسه با رکود اسفند ماه داشته باشند.
3. ادامه جنگ با حملات شدید: در این سناریو، بازار معاملات مسکن کماکان در فاز شوک، یعنی عدم تمایل به خرید و فروش و کم‌تحرکی قیمت باقی می‌ماند.
4. بسیار طولانی شدن جنگ: غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر بخش مسکن، با اشاره به تجربه جنگ تحمیلی 8 ساله، معتقد است که در آن دوره نیز بازار مسکن رشد چندانی نداشت و تنها در دو سال پایانی جنگ، معاملات خرید افزایش و قیمت‌ها تغییر مثبت یافت. وی تأکید می‌کند که تا زمانی که جنگ ادامه یابد، نباید انتظار «چرخش معنادار» در بازار مسکن را داشت. همچنین، محدودیت منابع برای تولید مسکن و اولویت تخصیص آنها به «بازسازی‌ها»، خروج از رکود همزمان با تداوم حملات را تقریباً غیرممکن می‌سازد.