جنگ و رکود: تحلیل بازار مسکن تهران در ۱۴۰۴ و سناریوهای ۱۴۰۵

جنگ؛ عامل اصلی رکود بازار مسکن

مواجهه بخش مسکن و ساختمان با شرایط جنگی، آن هم در دو نوبت، اصلی‌ترین دلیل عدم جهش قیمت آپارتمان در سال تورمی ۱۴۰۴ بود. تجربیات جهانی نشان می‌دهد که بروز جنگ، ریسک نگهداری ملک یا سرمایه‌گذاری جدید در آن را به دلیل احتمال خرابی یا ویرانی ساختمان افزایش می‌دهد. همچنین، انتظارات تورمی ناشی از اقتصاد جنگی، تمایل افراد را به حفظ دارایی‌های مالی زودنقدشونده به شدت بالا می‌برد.

• نیمه اول سال ۱۴۰۴: میانگین قیمت مسکن تنها ۲.۷ درصد افزایش یافت.
• تأثیر جنگ ۱۲ روزه: سرعت افزایش قیمت مسکن به یک‌ششم سال‌های جهش کاهش پیدا کرد.

نوسانات بازار در زمستان ۱۴۰۴

از ابتدای زمستان، بازار مسکن شاهد ورود محسوس تقاضای خرید بود. در ماه‌های دی و بهمن، خریداران از بازارهای موازی مانند سکه و طلا به سمت مسکن روی آوردند که نتیجه آن افزایش ۱۵.۶ درصدی قیمت مسکن در بهمن‌ماه بود. اما این روند صعودی دوام نیاورد:

• اسفندماه: بازار معاملات مسکن مجدداً به سمت رکود سنگین چرخش کرد.
• کاهش رشد: سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در اسفند به یک‌سوم بهمن (۵ درصد) رسید.

چهار سناریو برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۵

در سال گذشته، علاوه بر متغیرهایی چون «ضعف قدرت خرید»، «تورم تولید» و «فقر وام مسکن»، «ریسک جنگ» به عنوان یک کارگردان جدید، فرمان بازار معاملات مسکن و روند قیمت‌ها را در دست گرفت. این عامل، حتی بیش از سایر پارامترها، اثرگذار بود. حال این پرسش مطرح است که بر اساس مدت زمان ادامه جنگ، رفتارهای بازار مسکن چه واکنشی نشان خواهند داد؟

به نظر می‌رسد تا زمانی که وضعیت جنگی ادامه داشته باشد، نباید انتظار «چرخش معنادار» و رونق پایدار در بازار مسکن را داشت.