بی‌ثباتی جدید در بازار اجاره: کاهش فایل‌ها، افزایش تقاضا و مهاجرت اجباری مستأجران

تحولات بازار اجاره و عوامل مؤثر

بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که حجم فایل‌های عرضه‌شده کاهش یافته و در مقابل، تقاضا روندی صعودی به خود گرفته است. این وضعیت، نگرانی‌ها را درباره افزایش قیمت‌ها و شکل‌گیری موج جدید گرانی در میان مستأجران افزایش داده است.

متغیرهای بیرونی و تأثیر آن بر بازار

• اختلالات اینترنتی: محدود شدن کانال‌های جست‌وجو و عرضه فایل.
• کاهش توان اقتصادی خانوارها: تعدیل نیرو و افت درآمد، که به کاهش قدرت پرداخت اجاره منجر شده است.

این تحولات نه تنها معادله عرضه و تقاضا را برهم زده، بلکه رفتار مستأجران و موجران را نیز تحت تأثیر قرار داده است. برخی مالکان به واحدهای خود بازگشته‌اند و مستأجران با محدودیت‌های جدی‌تری برای تأمین هزینه‌ها مواجه شده‌اند که می‌تواند به جابه‌جایی اجباری و مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک‌تر منجر شود.

گفت‌وگو با نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران

«اقتصادنیوز» در گفت‌وگو با سمانه محرمی نمین، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، به بررسی دقیق‌تر وضعیت بازار اجاره و چشم‌انداز پیش‌رو پرداخته است.

کاهش فایل‌های اجاره در پلتفرم‌های آنلاین

محرمی نمین در پاسخ به پرسش پیرامون کاهش فایل‌های اجاره در سایت‌های اینترنتی، این موضوع را اتفاقی نوظهور ندانست و توضیح داد که به دلیل رسم و رسومات، اولویت جابه‌جایی قبل از سال است و این کمبود فایل‌ها همه ساله در فروردین ماه وجود داشته است.

فورس‌ماژور در بازار اجاره رسمیت ندارد

محرمی نمین تأکید کرد: «طبق قانون، فورس‌ماژور زمانی اتفاق خواهد افتاد که منعی برای انجام تعهدات وجود داشته باشد، در حالی که در حال حاضر هیچ منعی، نه حقوقی و نه مالی، برای انجام تعهدات وجود ندارد.»

وی افزود که بانک‌ها باز هستند و امکان پرداخت اجاره‌بها وجود دارد. همچنین، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به سوءاستفاده برخی مالکان اشاره کرد که پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه را منوط به پیدا شدن مستأجر جدید می‌کنند که این اقدام خلاف متن صریح قراردادهاست.

مهاجرت اجباری و افزایش قیمت‌ها

تأثیر تعدیل نیرو بر مستأجران

محرمی نمین در مورد تأثیر تعدیل نیرو و کاهش توان درآمدی خانوارها بر بازار اجاره، اظهار داشت که این کاهش درآمد منجر به مهاجرت اجباری مستأجرین در تهران به مناطق جنوبی‌تر یا حاشیه شهر خواهد شد که امری ناگزیر است.

رابطه قیمت اجاره و تورم ملک

وی در مورد قیمت‌ها گفت که قیمت‌ها همیشه با تورم سالیانه در حوزه ملک پیش می‌رود و با توجه به افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی، شاهد تورم سالیانه در اجاره‌بها خواهیم بود. او بر همدلی موجرین با مستأجرین تأکید کرد.

نقش مشاوران املاک و سیاست‌گذاری‌ها

همه موجرین متمول نیستند

محرمی نمین خاطرنشان کرد که مسکن نیاز اولیه انسان است و افراد مجبورند خواسته‌هایشان را با بودجه خود منطبق کنند. وی یادآور شد که همه موجرین جزو افراد متمول نیستند و برخی از آن‌ها نیز برای پرداخت اقساط وام مسکن خود به اجاره‌بها نیاز دارند.

اهمیت مشاوران املاک در چانه‌زنی و قراردادها

• چانه‌زنی برای تعدیل قیمت: مشاوران املاک به عنوان کارشناس، برخلاف آگهی‌های آنلاین، در چانه‌زنی برای تعدیل و کاهش قیمت نقش دارند.
• اعتبار قراردادها: برای انجام امور به صورت سریع، قانونی و دریافت کد رهگیری، مراجعه به مشاوران املاک مجاز ضروری است، زیرا قراردادهای دستی هیچ‌گونه اعتباری ندارند.
• میانجیگری در اختلافات: دفاتر مشاور املاک به عنوان شعبه‌ای از قوه قضائیه عمل کرده و اختلافات موجر و مستأجر را به صورت رایگان حل و فصل می‌کنند.

سقف اجاره‌بها و سیاست‌گذاری‌های پیشگیرانه

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مورد تعیین سقف اجاره‌بها گفت که از سال ۱۳۹۹ این عدد نه به عنوان سقف، بلکه به عنوان کف اجاره‌بها تعیین شده است. وی افزود که دستکاری دستوری بازار ملک اشتباه است.

افزایش اجاره‌بها در مناطق مختلف

محرمی نمین ادامه داد: «در مناطقی مانند منطقه یک، افزایش ۱۰ درصدی هم ممکن است بسیار زیاد باشد و در مناطقی مانند ۱۷، ۱۸ و ۱۹ نیز به دلیل کیفیت پایین برخی خانه‌ها، نباید بیش از ۸ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت داشت.»

وی تأکید کرد که سیاست‌گذاری‌ها باید پیشگیرانه باشد، مانند ساخت مسکن‌های استیجاری یا تشویق سازندگان به اجاره املاکشان قبل از فروش از طریق تعدیل‌های مالیاتی و عوارضی.

در پایان، محرمی نمین بر لزوم مراجعه به مشاوران املاک مجاز برای جلوگیری از بروز اختلافات در قراردادهای دستی و بهره‌مندی از تخصص آن‌ها در چانه‌زنی تأکید کرد.