تحلیل روند قیمت دلاری مسکن در تهران؛ بازار در آستانه کف تاریخی؟

تحلیل روند تعادلی بازار مسکن تهران

بررسی داده‌های بلندمدت بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد که از دهه ۱۳۸۰ تاکنون، میانگین قیمت دلاری هر متر مربع آپارتمان به‌طور تاریخی در بازه ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان داشته است. این محدوده به‌عنوان سطح تعادلی بازار عمل کرده و بازگشت قیمت‌ها به این سطح، الگوی تکرارشونده‌ای در تحلیل‌های اقتصادی بوده است.

تغییرات قیمت در بازه‌های زمانی مختلف

تحولات قیمتی بازار مسکن از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴ نشان‌دهنده نوسانات شدید متاثر از متغیرهای کلان اقتصادی است:

• ۱۳۹۶: قیمت حدود ۱۱۷۷ دلار بود که با میانگین تاریخی همخوانی داشت.
• ۱۳۹۷: خروج از برجام منجر به سقوط قیمت دلاری به ۸۳۳ دلار شد.
• ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱: انتقال سرمایه از بورس به مسکن، قیمت را به ۱۶۰۰ دلار رساند.
• ۱۴۰۲ تا ۱۴۰۴: روند معکوس شد و قیمت با ۴۰ تا ۵۰ درصد افت به ۸۵۰ دلار رسید.

وضعیت کنونی و چشم‌انداز آینده

داده‌های بخش واقعی اقتصاد، از جمله کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و تضعیف سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، نشان‌دهنده رکود عمیق در این بازار است. حسین عبده تبریزی، اقتصاددان، با اشاره به تجربیات بین‌المللی مانند ترکیه، هشدار می‌دهد که افت ارزش پول ملی می‌تواند منجر به قفل شدن معاملات در سطوح دلاری خاص شود، اما این به معنای تثبیت نهایی نیست.

در حالی که شهرهای مرکزی به کف‌های نسبی نزدیک شده‌اند، شهرهای پیرامونی همچنان پتانسیل ۵ تا ۱۰ درصد اصلاح قیمت را دارند. تداوم تنش‌های نظامی می‌تواند این فشار نزولی را تشدید کند.