رشد بی‌سابقه قیمت ویلا در شمال: پناهگاه سرمایه‌ها در دوران جنگ

رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار ویلا

بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت ویلا در شهرهای شمالی و روستاهای سنتی خرید در استان مازندران، نسبت به بهمن ماه سال گذشته (پیش از آغاز جنگ ۴۰ روزه)، بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. این رشد قیمت در کمتر از دو ماه رخ داده و قابل تأمل است. به عنوان مثال، ویلاهای ۸۰ مترمربعی با زمین ۱۸۰ مترمربعی که پیش‌تر با بودجه‌ای حدود ۳ میلیارد تومان قابل خریداری بودند، اکنون با قیمت‌های ۴ تا ۵ میلیارد تومان عرضه می‌شوند.

دلالان بازار ویلا اعلام کرده‌اند که از نیمه اسفند سال گذشته، به دنبال «تداوم خرید از زمان جنگ ۱۲ روزه»، موج جدیدی از تقاضا در این بازار شکل گرفته است. این روند صعودی تقاضا حتی پس از «آتش‌بس» نیز ادامه داشته و «دوره ماندگاری» فایل‌های فروش مناسب به شدت نسبت به رکود سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ کاهش یافته است.

دلایل جذابیت ویلاهای شمال در دوران جنگ

این پدیده غیرمنتظره، یعنی تبدیل شدن ویلاهای شمال به مقصد اصلی سرمایه‌ها در دوران جنگ، به دو دلیل عمده نسبت داده می‌شود:

۱. جستجوی پناهگاه امن در برابر حملات

حملات هوایی در ایام جنگ به تهران و دیگر کلان‌شهرهای کشور، آن هم در شرایطی که ایرانی‌ها دو جنگ را در یک سال تجربه کردند، باعث شد گروهی از افراد به فکر «مهاجرت موقت» یا «تأمین محل پایدار و امن برای دوره‌های جنگ» بیفتند.

این عامل، تقاضای قابل توجهی برای خرید ویلا در مناطق شمالی که به دلیل فاصله از مراکز صنعتی و نظامی، امن‌تر تلقی می‌شوند، ایجاد کرده است.

۲. بی‌اعتمادی به بازارهای مالی سنتی

تعطیلی بازار سهام طی ایام جنگ و همچنین شرایط دشوار یا اختلال‌گونه معاملات در دیگر بازارهای زودنقدشونده مانند دلار و طلا، باعث شده است که کارکرد این بازارها برای فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران در چنین دوره‌هایی «زیر سوال» برود. در نتیجه، سرمایه‌گذاران به سمت بازارهایی مانند ملک در شمال روی آورده‌اند که در شرایط بحران، ثبات بیشتری از خود نشان داده است.

تأثیر تورم تولید مسکن بر قیمت ویلا

بخش دیگری از رشد قیمت ویلا در فاصله زمستان سال گذشته تا روزهای پایانی فروردین سال جاری، با تورم شدید در بخش تولید مسکن و ساختمان توجیه می‌شود. قیمت برخی مصالح ساختمانی تا ۷۰ درصد نسبت به بهمن سال گذشته افزایش یافته که مستقیماً بر قیمت تمام شده ساخت و ساز و در نهایت، قیمت فروش ویلا تأثیر گذاشته است.

شاخص نسبت قیمت آپارتمان تهران به ویلای شمال

شاخص نسبت قیمت آپارتمان متعارف به ویلای متعارف در «شمال» می‌تواند نبض فعلی بازار ملک را نشان دهد. در ابتدای دهه ۹۰، این شاخص بین ۲.۵ تا ۳ بود. اما در سال ۱۴۰۰، همزمان با داغ شدن بازار خرید ویلا در شمال به دلیل شرایط کرونا و جبران عقب‌ماندگی از رشد قیمت در تهران، این نسبت به عدد ۱ رسید؛ به این معنی که یک آپارتمان نوساز در منطقه متوسط رو به بالای تهران معادل یک ویلای نوساز در شمال قیمت داشت.

اکنون این نسبت ۱.۸ است. به عنوان مثال، یک آپارتمان نوساز ۸۵ مترمربعی در شمال منطقه ۲ تهران با قیمت حدود ۲۷ میلیارد تومان، ۱.۸ برابر یک ویلای ۱۵ میلیارد تومانی در این شاخص است. در دوره‌هایی که بازار ویلا با افزایش تقاضا روبرو بوده، این شاخص به سمت عدد ۱ میل کرده و در دوره‌های جهش مسکن در تهران، نسبت مذکور حتی تا سطح ۳ و بیشتر بالا رفته است. احتمالاً توافق پس از آتش‌بس می‌تواند به توقف کاهش عدد این شاخص منجر شود.