افزایش قیمت آپارتمان‌های ریزمتراژ در تهران؛ چالش عرضه و تقاضا

استقبال بی‌سابقه از ریزمتراژهای قدیمی

بررسی‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که تقاضا برای واحدهای ریزمتراژ، به‌ویژه آپارتمان‌های کمتر از ۵۰ و حتی ۴۰ مترمربع، به شدت افزایش یافته است. این امر به رشد بیشتر قیمت پیشنهادی در این بخش از بازار انجامیده است. شاخص قیمت مسکن، متوسط قیمت پیشنهادی برای آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر در مناطق ۹ تا ۱۸ (نیمه جنوبی تهران) را در ۱۰ روز ابتدایی اردیبهشت ماه، بین ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد می‌کند.

• متوسط عمر بنا: ۱۹ سال
• متوسط متراژ: حدود ۳۷ مترمربع

این در حالی است که متوسط قیمت پیشنهادی در کل شهر تهران در همین بازه زمانی به حدود ۱۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. لازم به ذکر است که این ارقام، قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان هستند و با توجه به رکود سنگین بازار معاملات مسکن، امکان کاهش قیمت از طریق چانه‌زنی وجود دارد.

آپارتمان‌های ریزمتراژ سهمی حدود ۲.۵ درصدی از کل فایل‌های عرضه‌شده در سکوهای آنلاین فروش را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم نسبت به ابتدای پاییز سال گذشته بدون تغییر باقی مانده است. متوسط قیمت پیشنهادی این واحدها در مناطق ۹ تا ۱۸ با رشدی حدود ۵۰ درصدی به ۱۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده، در حالی که متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان در کل شهر رشدی حدود ۳۵ درصدی را در این بازه زمانی تجربه کرده است.

تعداد محدود واحدهای ریزمتراژ در تهران، این بازار را به باریکه‌ای تبدیل کرده که با ناترازی شدید عرضه و تقاضا مواجه است. عدم عرضه جدید میکروآپارتمان‌ها، همزمان با کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای، بخش عمده‌ای از مردم را به سمت خرید واحدهای ریزمتراژ با قیمت مناسب‌تر سوق داده و در نتیجه، تقاضا در این بخش از بازار را تقویت کرده است.

موانع مجوزی در مسیر ساخت‌وساز ریزمتراژ

با وجود تقاضای بالای متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای برای واحدهای ریزمتراژ، به‌ویژه در شرایط تضعیف قدرت خرید خانوار، این سوال مطرح می‌شود که چرا سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان به تولید این واحدها روی نمی‌آورند؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد که موانع متعددی پیش روی سازندگان برای ساخت واحدهای ریزمتراژ وجود دارد.

اگرچه قوانین بالادستی مدیریت شهری محدودیتی برای ساخت واحدهای ریزمتراژ ایجاد نکرده و امکان ساخت واحد ۳۵ متری در زمینی به متراژ ۵۰ متر وجود دارد، اما ضوابط معماری و شهرسازی و قواعدی نظیر لزوم تامین ۱۰۰ درصدی پارکینگ، عملاً اجازه تولید این واحدها را به سازندگان نمی‌دهد.

در شرایط کنونی، بخش عمده‌ای از خریداران، به‌ویژه خریداران مصرفی، برای ورود به بازار مسکن ملکی چاره‌ای جز خرید واحدهای ریزمتراژ ندارند. تغییر ضوابط تنها راه خانه‌دار شدن گروه گسترده‌ای از خانوارها، به‌خصوص در مناطق جنوبی پایتخت، به شمار می‌رود.

در حال حاضر، متوسط متراژ در جوازهای ساختمانی صادر شده در تهران ۱۲۰ مترمربع است. این در حالی است که سازندگان درخواست تسهیل مجوز برای ساخت واحدهای کمتر از ۶۰، ۷۰ و حتی کمتر از ۵۰ مترمربعی را دارند. تسهیل قوانین ساخت‌وساز در این بخش، با در نظر گرفتن رویکرد تقاضا، می‌تواند دسترسی خانوارها به خانه ملکی را افزایش داده و در عین حال، عرضه جدید در بخش واحدهای ریزمتراژ را تضمین کرده و مانع جهش قیمتی در این بخش شود.