نقش پلتفرم‌های آنلاین در التهاب بازار مسکن و قیمت‌سازی کاذب

قیمت‌سازی کاذب در بازار مسکن: پدیده آگهی‌های فیک

بررسی‌های میدانی و گفت‌وگو با مشاوران املاک نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان، قیمت املاک خود را نه بر اساس ارزش واقعی یا عرف منطقه، بلکه با تکیه بر فایل‌های آگهی‌شده در پلتفرم‌های آنلاین تعیین می‌کنند. این امر منجر به ایجاد نوعی رقابت سلیقه‌ای در میان مالکان شده است؛ به طوری که انتشار یک فایل با قیمت بالاتر در یک محله، بلافاصله منجر به افزایش قیمت‌های پیشنهادی سایر فروشندگان می‌شود.

نقش مشاوران املاک در آگهی‌های غیرواقعی

مشاوران املاک اذعان دارند که بخش قابل توجهی از آگهی‌های ملکی در پلتفرم‌های آنلاین صرفاً جنبه تبلیغاتی و فریبنده دارند. در بسیاری از موارد، واحدی با قیمتی پایین‌تر آگهی می‌شود، اما هنگام مراجعه، متقاضی با عدم وجود چنین واحدی یا تفاوت فاحش مشخصات با واقعیت مواجه می‌شود. همچنین، گاهی موقعیت ملک به دلیل تشابه اسمی به گونه‌ای درج می‌شود که گویی در محله‌ای گران‌تر قرار دارد، در حالی که آگهی مربوط به مناطق حاشیه‌ای شهر است. این اقدامات، که اغلب ناشی از شیطنت مشاوران املاک برای جذب مشتری است، به شدت اعتماد عمومی به این صنف را کاهش داده است.

یکی از مشاوران املاک منطقه اندیشه تهران می‌گوید: «برخی فایل‌ها فقط برای جذب مشتری آگهی می‌شوند. وقتی متقاضی با دفاتر املاک تماس می‌گیرد، می‌گویند آن واحد فروخته شده یا رهن رفته و بعد فایل‌های دیگری را پیشنهاد می‌دهند که معمولا قیمت بالاتری هم دارند. این در حالی است که اصلا چنین فایلی در بازار وجود ندارد.»

شکاف عمیق میان قیمت‌های آنلاین و معاملات واقعی

قیمت‌های آگهی‌شده در پلتفرم‌های آنلاین برای خرید و فروش مسکن، فاصله قابل توجهی با نرخ واقعی معاملات دارند. با این حال، همین ارقام پیشنهادی، که در بسیاری از موارد نجومی هستند، به تدریج به مبنای ذهنی مالکان تبدیل شده و انتظارات تورمی در بازار مسکن را به شدت افزایش داده‌اند. کارشناسان معتقدند که بازار مسکن بیش از آنکه از معاملات واقعی اثر بپذیرد، تحت تاثیر قیمت‌هایی قرار گرفته که در فضای مجازی منتشر شده‌اند. این وضعیت منجر به شکل‌گیری یک قیمت‌سازی کاذب شده که با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارد و شکاف میان قیمت‌های معامله‌شده با نرخ‌های آگهی را عمیق‌تر کرده است.

فعالان بازار هشدار می‌دهند که در غیاب آمارهای رسمی و نبود مرجع مشخص برای قیمت‌گذاری، پلتفرم‌های آنلاین عملاً به مرجع تعیین قیمت مسکن تبدیل شده‌اند. این در حالی است که بخش قابل توجهی از این فایل‌ها یا معامله نمی‌شوند یا در بازار با ارقامی پایین‌تر به فروش می‌رسند.

فشار پلتفرم‌ها بر بازار اجاره

قیمت‌های کاذب در بازار اجاره نیز به سرعت نمایان شده و اکنون به قیمت‌های اصلی تبدیل شده‌اند. مستاجران گزارش می‌دهند که رشد قیمت‌ها در پلتفرم‌ها باعث شده تا مالکان، قیمت اجاره خانه را بر مبنایی غیرواقعی بالا ببرند، در حالی که بسیاری از مستاجران توان پرداخت چنین مبالغ بالایی را ندارند.

ابوالفضل، یکی از مستاجران محله فردوسی تهران، می‌گوید: «مالک برای تمدید، قیمت اجاره خانه را دو برابر کرده است. خواهش و التماس‌های من و حتی توضیحات مشاور املاک منطقه فایده نداشته و صاحب‌خانه روی این رقم پافشاری می‌کند. او اصرار می‌کند که قیمت اجاره خانه بالا رفته، زیرا در یکی از پلتفرم‌های آنلاین مبلغ اجاره خانه همین مقدار رشد کرده است.»

این وضعیت بسیاری از مستاجران را مجبور به مهاجرت به حومه شهر یا اجاره واحدهای کوچک‌تر کرده است. کارشناسان معتقدند که رشد انتظارات تورمی در پلتفرم‌های آنلاین، فشار مضاعفی به بازار اجاره وارد کرده است.

ورود دلالان به بازار مسکن و نبود نظارت

کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که نبود نظارت کافی بر آگهی‌های ملکی، زمینه‌ساز حضور و فعالیت دلالان و انتشار فایل‌های غیرواقعی شده است. آنها تاکید می‌کنند تا زمانی که سازوکاری برای احراز قیمت‌ها، حذف آگهی‌های فیک و برخورد با فایل‌های گمراه‌کننده وجود نداشته باشد، پلتفرم‌های آنلاین همچنان به یکی از عوامل اصلی و اثرگذار بر رشد قیمت در بازار خرید، فروش و اجاره مسکن به شمار می‌روند.

در شرایطی که بازار مسکن با پدیده رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند، بخشی از التهاب قیمت‌ها از دل پلتفرم‌های آنلاین بیرون می‌آید. این وضعیت نه تنها رکود بازار را عمیق‌تر کرده، بلکه زندگی بسیاری از خریداران و مستاجران را تحت تاثیر قرار داده است.