جزئیات طرح «خانه‌ریز» شهرداری تهران: خرید سانتی‌متری مسکن با ابهامات جدی

طرح خانه‌ریز: فرصتی برای سرمایه‌گذاری خرد در مسکن

طرح «خانه‌ریز» بر پایه خرید سهمی بسیار کوچک از یک ملک مشخص شکل گرفته است. در این شیوه، به جای خرید یک واحد کامل، خریدار مالک امتیاز یک‌صدم درصد از هر متر مربع از ملک می‌شود. این طرح بیشتر از آنکه شبیه خرید خانه باشد، به نوعی سرمایه‌گذاری خرد روی یک ملک مشخص شباهت دارد.

نکته مهم این است که این طرح روی خانه‌های آماده اجرا نمی‌شود، بلکه ملک قبل از تکمیل قیمت‌گذاری خواهد شد. همین ویژگی، طرح خانه‌ریز را از خرید و فروش رایج مسکن متمایز می‌کند و به آن حال و هوای یک طرح تازه و کمتر شناخته‌شده می‌دهد.

نحوه اجرای طرح و جزئیات پروژه اول

طرح «خانه‌ریز» تحت نظارت شهرداری تهران و از طریق سامانه شهرزاد راه‌اندازی شده است. این سامانه، مزایای متعددی از جمله ورود به بازار ملک با سرمایه خرد، نقدشوندگی بالا، حذف واسطه‌ها و پشتیبانی شهرداری را برای طرح تبلیغ می‌کند.

در حال حاضر، تنها یک پروژه با نام «فجر» در سامانه شهرزاد قابل مشاهده است که در بلوار آیت‌الله کاشانی، منطقه پنج تهران قرار دارد. شهرداری وعده داده است که مدت زمان ساخت هر پروژه نهایتاً دو سال خواهد بود. قیمت هر متر مربع از این خانه، که عملیات ساخت آن هنوز آغاز نشده، ۱۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. متقاضیان می‌توانند با پرداخت یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، معادل یک سانتی‌متر از این ملک را پیش‌خرید کنند.

نمونه‌های خارجی و تفاوت‌ها

طرح «خانه‌ریز» با وجود نوآوری در ایران، نمونه‌های مشابه خارجی نیز دارد. دو مدل اصلی عبارتند از:

• مالکیت کسری (Fractional Ownership): در این مدل، چندین نفر به صورت مشترک یک ملک را خریداری می‌کنند و هر کدام سهم مشخصی از مالکیت و منافع آن دارند.
• توکنایز کردن ملک (Tokenization): در این شیوه، ملک به واحدهای دیجیتال کوچک تقسیم می‌شود که هر واحد نشان‌دهنده بخشی از مالکیت است. این روش معمولاً در فضای دیجیتال اجرا می‌شود و هدف آن تسهیل خرید ملک برای افراد بیشتر با سرمایه کمتر است.

شباهت اصلی طرح «خانه‌ریز» با این مدل‌ها، کاهش سرمایه لازم برای ورود به بازار و تقسیم خرید به اندازه‌های کوچک‌تر است. با این حال، تفاوت عمده در نحوه تعریف سهم‌هاست؛ در مدل‌های خارجی سهم‌ها معمولاً درصدی یا دیجیتال هستند، اما در طرح «خانه‌ریز» بحث فروش فیزیکی تا ۱۰۰ سانتی‌متر از خانه مطرح شده است.

مزایا و معایب طرح خانه‌ریز

این طرح جدید، مانند هر ابتکار دیگری، مزایا و معایب خاص خود را دارد که باید با دقت مورد توجه قرار گیرد.

مزایای طرح

• جذب سرمایه‌گذاران جدید: امکان خرید سهم‌های کوچک، راهی برای ورود متقاضیانی است که توان خرید یک خانه کامل را ندارند.
• ورود سرمایه جدید به بازار مسکن: در صورت اجرای صحیح، این طرح می‌تواند سرمایه جدیدی را وارد بازار مسکن کند و به سازندگان کمک مالی برساند.

معایب و ابهامات

• پیچیدگی در مالکیت: تقسیم یک خانه به سهم‌های کوچک، پرسش‌های متعددی درباره تصمیم‌گیری، محاسبه سهم‌ها در زمان فروش و حل اختلافات ایجاد می‌کند که نشان‌دهنده سازوکار مبهم طرح است.
• مشکل نقدشوندگی: خرید سهم کوچک ممکن است آسان باشد، اما فروش آن در زمان دلخواه می‌تواند دشوار باشد. اگر بازار فعال نباشد، تبدیل سهم به پول نقد زمان‌بر خواهد بود.
• ابهام در قیمت‌گذاری: تعیین قیمت واقعی برای آپارتمانی که هنوز آماده نیست و تنها بخش‌های کوچکی از آن فروخته می‌شود، شفافیت کافی ندارد و ممکن است خریدار بیش از ارزش واقعی پول پرداخت کند. تأخیر در پروژه نیز بر ارزش سهم‌ها تأثیرگذار خواهد بود.
• اتهامات پیرامون تأمین مالی شهرداری: برخی منتقدان معتقدند که این طرح بیشتر ابزاری برای تأمین مالی شهرداری است و راهکار فراگیری برای حل گره بازار مسکن ارائه نمی‌دهد.

موفقیت طرح «خانه‌ریز»، در نهایت به شفافیت، اعتماد عمومی و سازوکاری روشن بستگی دارد تا بتواند راهی جدید و مؤثر برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری در مسکن باشد.