رعایت سقف اجاره‌بها؛ عامل اصلی توقف مهاجرت اجاره‌نشین‌ها از تهران

رعایت سقف اجاره‌بها در پایتخت، عامل اصلی توقف موج مهاجرت مستأجران به مناطق حاشیه‌ای در سال جاری است. برخلاف سال‌های گذشته که افزایش هزینه‌ها باعث خروج جمعیت از مرکز شهر می‌شد، امسال ملاحظات اقتصادی مالکان، تعادل نسبی را در بازار مسکن تهران برقرار کرده است.

تغییر الگوی رفتاری مالکان در بازار مسکن

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، معتقد است که برخلاف سال ۱۴۰۴ که سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها اعلام شده بود، امسال شاهد رفتار متفاوت مالکان هستیم. او تأکید کرد که بسیاری از صاحبان خانه‌ها، نرخ‌های خود را کمتر از حد مجاز تعیین کرده‌اند.

این رویکرد باعث شده است که فشار بر شهرهای اطراف مانند اسلامشهر، رباط‌کریم و پرند که در سال‌های پیشین با افزایش ۴۰ درصدی اجاره مواجه بودند، به شدت کاهش یابد. با این حال، وی اشاره کرد که تنها گروه کوچکی از مالکان همچنان به دنبال افزایش حداکثری درآمد هستند.

چالش‌های آماری و تورم انتظاری در تهران

یکی از مشکلات اساسی در مدیریت بازار مسکن، نبود داده‌های رسمی و دقیق است. رئیس اتحادیه املاک بر این نکته تأکید دارد که مشاوران املاک محلی، به دلیل نبود آمارها، نقش اصلی را در انتقال اطلاعات از بازار به حاکمیت ایفا می‌کنند.

"مشاوران املاک آینه جامعه هستند و آنچه را در بازار می‌شنویم به حاکمیت منعکس می‌کنیم؛ نباید این گزارش‌ها را عامل افزایش قیمت دانست."

علاوه بر این، انتشار فایل‌های نوساز توسط سازندگان خرد در فضای مجازی، باعث ایجاد نوعی تورم انتظاری شده است. این اقدامات باعث می‌شود قیمت‌ها به صورت غیرواقعی شاخص‌سازی شوند و بازار دچار نوسانات کاذب گردد.

راهکارهای تعدیل قیمت و نقش دولت

برای کنترل پایدار قیمت‌ها در بازار مسکن، تمرکز بر مدیریت زمین و بازسازی بافت‌های فرسوده ضروری است. گودرزی معتقد است اگر دولت بتواند در حوزه کنترل زمین موفق عمل کند، بخشی از فشار قیمت‌ها تعدیل خواهد شد.

همچنین در مورد نقش سازندگان خرد، وی خاطرنشان کرد:

• این گروه در تولید مسکن (خانه‌های ۳ تا ۵ طبقه) نقش مهمی دارند.
• نیاز به آموزش‌های تخصصی برای ارتقای کیفیت ساخت وجود دارد.
• رعایت اصول فنی می‌تواند از بحران‌های ساختمانی آینده جلوگیری کند.

در نهایت، اگرچه رعایت سقف اجاره‌بها مانع از مهاجرت اجاره‌نشین‌ها به حاشیه شده است، اما همچنان نیاز به مدیریت ساخت‌وساز و کنترل عرضه زمین برای رسیدن به ثبات بلندمدت در بازار مسکن احساس می‌شود.