ثبت بالاترین تورم ماهانه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۴: تحلیل سه عامل اصلی

روند کلی تورم در مرداد ماه

بر اساس گزارش‌های اخیر، شاخص کل قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار در مرداد ماه، نسبت به تیر ماه، ۲.۹ درصد افزایش یافته است. همچنین، نرخ تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه، که تغییرات همین شاخص را در مرداد نسبت به مرداد سال گذشته نشان می‌دهد، به ۴۲.۴ درصد رسیده است.

• تورم ماهانه عمومی: ۲.۹ درصد
• تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی: ۴۲.۴ درصد

جزئیات تورم اجاره مسکن

با وجود اینکه نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها در مرداد، اندکی کمتر از نرخ تورم عمومی بوده، اما این شاخص به لحاظ رشد ماهانه، در بالاترین سطح خود در سال ۱۴۰۴ قرار گرفته است. تورم ماهانه اجاره مسکن در ماه‌های ابتدایی سال به شرح زیر بوده است:

• فروردین: ۲.۱ درصد
• اردیبهشت: ۲ درصد
• خرداد: ۲.۱ درصد
• تیر: ۲ درصد
• مرداد: ۲.۴ درصد

این افزایش ۲.۴ درصدی در مرداد، اگرچه فاصله زیادی با ماه‌های قبل ندارد، اما جهت افزایشی آن می‌تواند معنادار باشد. در حال حاضر، هزینه اجاره‌بهای مسکن در کشور نسبت به سال گذشته، به طور متوسط حدود ۳۵ درصد افزایش نشان می‌دهد که این رقم از نرخ تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه (۴۲.۴ درصد) پایین‌تر است.

علائم آماری نشان می‌دهد که در سبد هزینه‌ای خانوارهای اجاره‌نشین، رشد اجاره‌بها کمتر از میانگین رشد کل هزینه‌های زندگی‌شان است. این در حالی است که سبد غذایی ایرانی‌ها در همین ماه مرداد، رشد قیمت ۵۱ درصدی را نسبت به مرداد سال گذشته تجربه کرده است.

سه عامل اصلی افزایش تورم اجاره

بررسی‌ها نشان می‌دهد که مجموعه‌ای از عوامل در ثبت بالاترین تورم ماهانه اجاره در پنج ماهه اول سال جاری نقش داشته‌اند که وزن هر یک از آن‌ها هنوز به طور دقیق مشخص نیست.

۱. توقف نسبی معاملات اجاره و تمدیدهای اضطراری

اولین عامل، به توقف نسبی معاملات اجاره در اواخر خرداد تا نیمه تیر بازمی‌گردد. این توقف ناشی از شرایط اضطراری مستاجرها و موجرها در جریان جنگ تحمیلی ۱۲ روزه بود. در آن مقطع، حجم قابل توجهی از قراردادها به شکل توافقی برای یک تا دو ماه «تمدید اضطراری» شدند، به ویژه در شهرهایی مانند تهران که بیشترین حملات نظامی را تجربه کردند.

در مرداد ماه، علاوه بر قراردادهایی که در این ماه سررسید شدند، بازار اجاره مسکن شاهد انتقال «تمدید یا جابه‌جایی مستأجران دارای قرارداد سررسیدشده هفته‌های قبلی» نیز بود. این موضوع، به دلیل «اثر جابه‌جایی با حجم بالا در مرداد» و «کمبود واحد مسکونی برای اجاره»، بر روند رشد ماهانه اجاره‌بها در شهرهای بزرگ و در نهایت بر تورم اجاره کشوری تأثیرگذار بوده است.

۲. تأثیر تورم عمومی بر هزینه‌های مالکان

عامل دوم، وضعیت تورم عمومی است که می‌تواند وزن قابل توجهی بر تغییرات تورم اجاره مسکن داشته باشد. طی پنج ماهه اول سال جاری، میانگین نرخ تورم عمومی ماهانه ۳.۳ درصد بوده است. این رقم در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره ۲.۲ درصدی، نشان می‌دهد که هزینه زندگی صاحب‌خانه‌ها در ماه‌های اخیر، رشد بیشتری نسبت به رشد درآمدشان از محل اجاره‌داری داشته است.

بخش قابل توجهی از مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، گروه‌های بازنشسته هستند که با توجه به حقوق بازنشستگی پایین‌تر از هزینه‌های زندگی، «درآمد اجاره» برایشان کمک هزینه مؤثری محسوب می‌شود. روند رشد هزینه‌های زندگی از جمله خوراکی یا درمان در این گروه از موجرها، در زمان تمدید قرارداد اجاره، تأثیر معناداری بر رقم اجاره‌بها می‌گذارد. روند تاریخی تورم عمومی و تورم اجاره نیز این موضوع را تأیید می‌کند؛ به طوری که فراز و فرودهای تورم عمومی با تأخیر چندماهه بر مسیر تورم اجاره مسکن منعکس می‌شود.

۳. کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌ای از بازار خرید

علت سوم از «بازار معاملات خرید آپارتمان یک سال گذشته» نشأت می‌گیرد. طی دو ماه گذشته، خرید سرمایه‌ای آپارتمان و همچنین فروش نوسازها به شدت کاهش یافته است. در سال گذشته نیز، با توجه به شرایط ریسک‌های بیرونی بازار ملک، تقاضای خرید سرمایه‌ای آپارتمان بسیار کمتر از سال‌های قبل بود. همچنین، سازنده‌ها به دلیل ناترازی قیمت تمام‌شده و قیمت فروش در بازار، تمایلی به فروش ندارند.

این موضوع، به ویژه در دو ماه گذشته، سبب شد که «عرضه آپارتمان اجاره‌ای» به بازار از طریق کسانی که اقدام به خرید سرمایه‌ای آپارتمان می‌کنند، به شدت کم شود. این کاهش عرضه، به عنوان عامل سوم، بر تندتر شدن رشد ماهانه شاخص کشوری اجاره مسکن در مرداد ماه تأثیر گذاشته است.